Wohnungsbau in Berlin: dichter, teurer, kommunaler
Berlin wächst schnell. Der Wohnungsbau dagegen läuft hinterher. Bis 2030 müssten nach Gutachten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 195.000 Wohnungen gebaut werden, das sind etwa 20.000 pro Jahr. Der Wohnungsmarkt in Berlin gilt als sehr angespannt, vor allem für bezahlbare Mietwohnungen. Im Vergleich deutscher Großstädte wies Berlin im Verlauf des letzten Jahres den höchsten Mietpreisanstieg auf. Berliner wechseln nun weniger häufig die Mietwohnungen, was den Markt für Zuzügler erschwert.
Inzwischen werden allein die Bedarfe für Zuziehende auf 117.000 Wohnungen bis 2030 geschätzt. Aktuell werden dabei vor allem freifinanzierte Projekte realisiert, davon etwa ein Drittel Eigentumswohnungen. Die Bautätigkeit der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften laufen dagegen erst langsam an. Sie machen derzeit etwa ein Drittel aller Fertigstellungen aus. Erschwerend wirken sich dabei hohe Bodenpreise und höhere Erstellungskosten durch gestiegene Baupreise. Zudem behindern lange Vorläufe die Erschließung kommunaler Liegenschaften.
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Wohnungsbau Europacity am Hauptbahnhof im Oktober 2018
Knappe Baupotentiale für großflächige Wohnungsbauprojekte
Große, zusammenhängende Flächen- und Baupotentiale wie etwa Kriegs-, Verkehrs- und Industriebrachen werden zunehmend knapp. Die letzten großflächigen Baupotenziale für Wohnungen in der Innenstadt werden unter anderem gerade auf ehemaligen Bahnflächen in der Europacity am Hauptbahnhof realisiert. Parallel dazu sind 13 weitere Standorte für neue Stadtquartiere an der Innenstadtperipherie und am Stadtrand geplant. Diese Quartiere weisen zumeist gemischte Nutzung auf, um Fehlentwicklungen durch Monofunktionalität zu vermeiden.
Nachverdichtung, Aufstockungen und Durchmischung von bisher reinen Gewerbegebieten mit Wohnungsnutzung stehen nun im Mittelpunkt der Stadtentwicklungsplanung von Senat und Bezirken. Vereinzelt wurden auch Kleingartenkolonien aufgelöst und mit Geschosswohnungen bebaut, ein Kleingartenentwicklungsplan sieht hier allerdings die weitere Ausweisung von Wohnbauflächen ab 2030 vor. Auch aus der Nutzung gefallene Flächen städtischer Friedhöfe sind in der Diskussion.
Nachverdichtung durch Neubau in Pankow; Graft Architekten
Dachausbau an gründerzeitlichem Wohnblock, Prenzlauer Allee, Pankow
Rekommunalisierung durch Rückkauf von Wohnungen
Der Bestand landeseigener Wohnungsbaugesellschaften wurde in den vergangenen Jahren von 200.000 auf 300.000 Wohnungen erhöht. Neben Neubau spielte dabei auch der Rückkauf von Wohnungen vom freien Markt eine wichtige Rolle. Nachdem das Instrument der Mietpreisbremse keine messbaren Wirkungen gezeigt hat, nimmt die Stadt vor allem in Milieuschutzgebieten in zunehmendem Maße ihr gesetzliches Vorkaufsrecht wahr. Bestehende Mietergemeinschaften sollen vor der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen geschützt und übermäßige Mietsteigerungen durch Modernisierungen verhindert werden.
Häufig wird allerdings von Investorenseite versucht, in Milieuschutzgebieten das bezirkliche Vorkaufsrecht durch sogenannte Sharedeals zu umgehen. Ein weiteres Regulierungsinstrument ist hier die Abwendungsvereinbarung, wo dort auf die Ausübung des Vorkaufsrecht verzichtet wird, wo sich die neuen Eigentümer an die Ziele des Milieuschutzes halten. Inzwischen ist auch ein sogenannter Mietendeckel in der Debatte sowie die Enteignung großer Wohnungsunternehmen.
Wohnungsbauprojekt in Kreuzberg
Für Innovation und Nachhaltigkeit im Berliner Wohnungsbau sind die Projekte von Baugruppen und Baugenossenschaften wegweisend.
Dazu zählen Themen wie Mehrgenerationenwohnen, gemeinschaftliches Wohnen oder autofreies Wohnen. Auch beim Holzbau in Form von
mehrgeschossiger Wohnbauten in Holzbauweise ist man hier vorne dabei.
Mehrgeschossiger Zeilenbau in Holzbauweise
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